Chi negli ultimi anni ha investito sui fondi immobiliari italiani se ne sarà certamente accorto: il suo ritorno sugli investimenti (parliamo ovviamente di valori medi) ha segnato un rialzo. Se nel 2021 il ROE era stato dell’1,8%, nel 2022 si è passati al 2,3%. Una progressione significativa che non è stata il solo aspetto che ha contraddistinto l’investimento in fondi immobiliari. Infatti anche le masse gestite hanno segnato un rialzo e pure i veicoli di investimento. Insomma è un bilancio positivo quello che è stato tracciato da una ricerca condotta da Scenari immobiliari con la partecipazione dello Studio Casadei.
Il problema è che, come sempre, è fondamentale non cullarsi sulla performance passate soprattutto quando parliamo di fondi immobiliari. La stessa ricerca, infatti, ragionando in prospettiva, ha anche individuato dei segnali di criticità che potrebbero pesare nel futuro. In altre parole meglio mettere in saccoccia il 2,3% di ROE generato nel 2022 e prendere le dovute precauzioni su quello che potrebbe accadere nell’anno in corso.
Cosa è il ROE dei fondi immobiliari
Il ROE (Return on Equity) è un indicatore finanziario utilizzato, in questo caso specifico, per valutare la redditività di un fondo immobiliare rispetto al capitale proprio investito. Esso misura il rendimento generato dal fondo per ogni unità di capitale.
Matematicamente, il ROE viene calcolato dividendo il reddito netto per un determinato periodo per l’equity medio durante lo stesso periodo. Il risultato si moltiplica per 100 per ottenere una percentuale.
La formula del ROE è la seguente:
ROE = (Reddito Netto / Equity Medio) * 100
Il ROE è un importante indicatore di prestazione finanziaria perché fornisce informazioni su quanto profitto il fondo è in grado di generare rispetto all’investimento. Un ROE elevato indica che il fondo sta utilizzando in modo efficiente le sue risorse e genera profitti significativi rispetto al capitale investito. Al contrario, un ROE basso può indicare che il fondo sta avendo difficoltà a generare redditività.
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Cosa influenza il ROE dei fondi immobiliari
Il ritorno sugli investimenti nei fondi immobiliari può variare a seconda di diversi fattori, tra cui la performance degli immobili nel portafoglio del fondo, l’andamento del mercato immobiliare e le spese associate alla gestione del fondo.
Ci sono almeno 3 tipologie di rendimento che sono associate ai fondi immobiliari:
- reddito da affitti: uno dei principali modi in cui i fondi immobiliari generano ritorni è attraverso gli affitti degli immobili nel loro portafoglio. Questo reddito viene distribuito agli investitori sotto forma di dividendi o quote di rendimento.
- apprezzamento del capitale: i fondi immobiliari possono ottenere rendimenti attraverso l’aumento del valore degli immobili nel tempo
- plusvalenze da vendite di immobili: I fondi immobiliari possono generare ritorni attraverso la vendita di immobili nel loro portafoglio.
Cosa attendersi dal ROE dei fondi immobiliari nel 2023
Parliamo di ritorno degli investimenti per l’anno corrente quindi di previsioni ROE 2023. Secondo Domenico Giusti, Head of investments di Castello Sgr, è innegabile che le transazioni nel 2022 siano state positive, tuttavia, molte di queste operazioni erano state già calendarizzate nel 2021 e infatti già nel secondo semestre 2022 l’appeal dei fondi immobiliari era calato.
Il punto è capire in che misura il mercato immobiliare italiano continui ad essere attraente per il mercato degli istituzionali. Il fatto è che quando i tassi di riferimento erano al minimo, in tanti anno iniziato ad investire sui fondi immobiliari per procedere ad una diversificazione dei loro investimenti. A seguito del rialzo dei tassi (tuttora in corso), l’appeal dei fondi immobiliari è crollato e tanti istituzionali che avevano posizioni aperte su questo mercato, hanno iniziato a chiuderle o comunque a ridurre il loro peso.
Dal ROE al patrimonio dei fondi immobiliari italiani: previsioni 2023
Spostandoci al patrimonio, i fondi immobiliari italiani, che valgono il 10% sul totale europeo, a fine 2022 avevano un patrimonio di 123 miliardi, il 13% in più su base annua. La previsione per il 2023 è di toccare quota 130 miliardi di euro.
Il trend del patrimonio dei fondi immobiliari italiani nel 2022 è stato in linea con quello mondiale che al 31 dicembre 2022 aveva raggiunto quota 4.450 miliardi di euro con un rialzo del 19% anno su anno mentre l’Europa vale 1.530 miliardi in aumento del 7% sul 2021. Precisiamo che il patrimonio comprende i fondi quotati, i non quotati e i REIT (Real Estate Investment Trust).
