Sono in molti a chiedersi come funzioni la tassazione dei fondi immobiliari chiusi e se sei fra questi non ti resta che leggere la guida in merito anche perché, dopo aver chiarito come funziona la tassazione, metterò anche in evidenza quali sono le agevolazioni fiscali che è possibile ottenere scegliendo di investire i propri risparmi in questo tipo di strumento finanziario.
Tassazione fondi immobiliari: come funziona
In realtà, la questione di base è molto più semplice di quello che si potrebbe pensare a prima vista. Difatti, i fondi immobiliari chiusi sono tutti esenti dalla tassazione diretta. La tassazione è rivolta unicamente al titolare delle quote e solo al momento in cui questi percepisce i proventi, qualora decidesse di liquidare le quote oppure se volesse rivenderle sul mercato al migliore acquirente.
La tassazione dei fondi immobiliari chiusi, dunque, rappresenta un argomento di estrema semplicità, se si considera che sui proventi delle quote è applicata una ritenuta pari al 26% unicamente a titolo d’imposta. Questo perché tale ritenuta è considerata come parte dei redditi di capitale. A tutto questo si aggiunge la completa esenzione dalla tassazione dei rimborsi anticipati di capitale che sono invece effettuati principalmente nel confronto di coloro che possiedono le quote di capitale del fondo. Tuttavia, in quest’ultimo caso bisogna notare che il prezzo delle quote al momento della vendita viene comunque abbattuto dell’ammontare della tassazione.
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Per esempio, qualora le quote venissero liquidate, sarebbe eseguita una ritenuta pari al 26% sulla differenza tra il reddito di capitale e il valore di liquidazione (qualora la liquidazione fosse positiva). Nel caso in cui quest’ultima fosse negativa e dalla liquidazione si generasse una perdita, si avrebbe una minusvalenza. La cessione delle quote presenti sul mercato permette di compensare le varie minusvalenze che potrebbe essere preesistenti. Nonostante tutto questo, il regime di tassazione per i fondi immobiliari chiusi è comunque uno più convenienti.
Fondi immobiliari: le agevolazioni fiscali
Nonostante alcune piccole tasse alle quali devono sottostare i fondi immobiliari d’investimento, vi sono anche delle agevolazioni fiscali che vale la pena di considerare. La possibile applicazione delle stesse, difatti, è stata a suo tempo chiarita dall’Agenzia delle Entrate stessa. Quest’ultima ha confermato che le agevolazioni previste per quanto riguarda le imposte diretto prevedono la non applicabilità delle imposte catastatali, ipotecaria, di registro e l’IVA, ma solo nel caso in cui l’apporto fosse costituito da vari immobili locali. In questo caso, difatti, l’operazione è considerata a tutti gli effetti in qualità di un conferimento d’azienda in società.
Fondi di investimento e obbligazioni: le differenze
Parlando dell’imposta IVA vale la pena ricordare che è esente in relazione alla cessione delle quote, come stabilito dall’articolo numero 10 al comma uno del Dpr numero 633 del 1972. D’altro canto, in questo caso l’imposta di registro può comunque essere applicata in misura fissa. Questo riguarda anche i proventi che sono distribuiti dalla SICAF. In quest’ultimo caso il regime di esenzione può essere applicato per via del decreto legislativo numero 351 del 2001, all’articolo 7 (comma 3). Nonostante tutti questi vantaggi, restano applicabili le varie disposizioni in materia d’imposizione in uscita. Questo rende comunque tassabile la differenza tra il costo riconosciute delle quote e il loro valore di mercato in quanto rappresenta un reddito di capitale.
I vantaggi fiscali
Tutti i fondi immobiliari legalmente registrato in Italia possono adottare un sistema di completa trasparenza fiscale. Pertanto, tutti i redditi derivanti dall’attività di questi fondi non sono in alcun modo assoggettati alle imposizioni quali IRES o IRAP in capo al fondo stesso. D’altro canto, tali imposte sono comunque assoggettate ai soci del fondo. Proprio per via di un vantaggio fiscale così grande relativo alla tassazione dei fondi immobiliari, almeno il 90% del reddito che può essere tassato è ottenuto dai soci del fondo sotto la forma dei dividendi.
Questo vantaggio dei fondi immobiliari ha presto portato a una velocità crescente sia del numero queste aziende sia del totale valore gestito. Negli ultimi anni tali fondi sono aumentati da 305 fino a 430 e si ritrovano a gestire un patrimonio economico superiore a 55 milioni di euro. Le condizioni fiscali proposte rendono il Bel Paese uno dei leader europei per quanto riguarda il numero dei fondi immobiliari chiusi e la massa complessiva gestita.
