Negli ultimi anni il crowdfunding immobiliare in Francia ha conosciuto una notevole espansione, attirando investitori grazie alla possibilità di finanziare progetti reali con piccoli capitali e ottenere rendimenti interessanti. Tuttavia, l’andamento del mercato ha mostrato segnali di rallentamento e un aumento dei rischi, in parte legati a ritardi nei pagamenti e a una maggiore cautela degli investitori.
Crowdfunding immobiliare in Francia: di cosa parliamo?
Come ormai è ben noto, il crowdfunding immobiliare è un modello di finanziamento che consente a numerosi investitori di partecipare al finanziamento di progetti immobiliari tramite piattaforme online. Queste piattaforme raccolgono fondi per operazioni che spaziano dal trading immobiliare – ovvero l’acquisto, la ristrutturazione e la rivendita di proprietà – allo sviluppo di nuovi progetti, che comprendono tutte le fasi dalla pianificazione alla costruzione. La regolamentazione armonizzata a livello europeo ha contribuito a creare un quadro normativo chiaro, incrementando la trasparenza e l’affidabilità del settore.
Crowdfunding in Francia: evoluzione del mercato e trend recenti
Dal 2017 ad oggi, il mercato francese del crowdfunding immobiliare ha registrato una crescita esponenziale in termini di capitali raccolti. I dati storici mostrano un passaggio da circa 66,5 milioni di euro nel 2017 a picchi superiori a 1 miliardo di euro nel biennio 2022–2023, con un totale aggregato che supera i 4 miliardi di euro. Tuttavia, dopo un picco nel 2022, l’anno 2023 ha visto un calo degli investimenti, che si sono attestati attorno a 1,026 miliardi di euro. Nei primi mesi del 2024, il numero di progetti finanziati si è ulteriormente ridotto, suggerendo una fase di contrazione nel mercato, fenomeno che si è ulteriormente consolidato nel 2025.
Un ulteriore elemento di rilievo riguarda la natura dei progetti finanziati: se in passato il settore era caratterizzato da un’ampia presenza di operazioni di sviluppo, negli ultimi anni si è registrato un passaggio verso operazioni di trading immobiliare. Nel 2023, circa il 60% dei fondi raccolti è stato destinato a operazioni di trading, mentre il segmento dello sviluppo immobiliare ha visto una quota inferiore, intorno al 33,5%. Tale spostamento è dovuto principalmente all’aumento dei costi di costruzione e ai ritardi nelle fasi progettuali, che hanno spinto gli operatori a preferire progetti più rapidi e con cicli di investimento più brevi.
Performance, rischi e indicatori di mercato
Nonostante le difficoltà economiche e un contesto di mercato meno favorevole, le piattaforme di crowdfunding immobiliare hanno registrato un leggero aumento dei rendimenti contrattuali. Dal 9,1% medio registrato nel 2017-2022, i rendimenti hanno raggiunto il 9,9% nel 2023 e si sono ulteriormente spinti al 10,7% nei primi mesi del 2024. Questo incremento è in parte dovuto all’aumento dei tassi di interesse fissati dalla Banca Centrale Europea, che ha spinto i promotori ad offrire tassi più elevati per attrarre capitali. Parallelamente, il premio per il rischio ha subito una contrazione, scendendo dal 10% del 2022 a livelli intorno all’8% nei periodi più recenti.
Un aspetto critico evidenziato dai dati è il fenomeno dei ritardi nei pagamenti. Attualmente, circa il 30% dei progetti in corso presenta ritardi, con numerosi casi di ritardi non contrattuali, soprattutto nel settore residenziale. I progetti finanziati negli anni 2020 e 2021 hanno mostrato tassi di ritardo rispettivamente intorno al 20% e al 37% del valore nominale. Questi ritardi incidono notevolmente sulla liquidità degli investitori, che devono attendere più a lungo per il rimborso del capitale e il pagamento degli interessi. Inoltre, si registra una crescita del numero di casi che sfociano in procedure di insolvenza collettiva, anche se i tassi di perdite definitive rimangono relativamente contenuti.
Fattori di rallentamento e nuove dinamiche
Diversi fattori esterni hanno contribuito al rallentamento del crowdfunding immobiliare in Francia. La crisi nel settore immobiliare, insieme a un contesto di tassi di interesse in aumento e a una generale incertezza economica – aggravata da tensioni internazionali e da un’inflazione persistente – ha influito negativamente sulla capacità dei promotori di lanciare nuovi progetti. Di conseguenza, il numero di progetti finanziati è diminuito, mentre il tempo medio necessario per raggiungere gli obiettivi di raccolta fondi (l’inflow period) si è allungato, passando da circa 11,6 giorni nel 2021 a quasi 17,8 giorni nel 2024.
Un’altra dinamica emergente riguarda il crescente ricorso da parte dei promotori a ristrutturare le condizioni di pagamento. In molti casi, per superare difficoltà di liquidità, le scadenze inizialmente previste per il rimborso vengono posticipate o modificate, spostando il pagamento degli interessi al momento della scadenza del progetto. Questa modifica, pur consentendo di superare momentanee criticità, comporta un ulteriore aggravio per gli investitori che vedono il loro capitale bloccato per periodi più lunghi.
Crowdfunding in Francia: prospettive future e consigli per gli investitori
Guardando al futuro, il mercato del crowdfunding immobiliare in Francia dovrà affrontare la sfida di riconquistare la fiducia degli investitori. Le piattaforme, infatti, sono chiamate a migliorare la trasparenza nella comunicazione degli indicatori di rischio e dei ritardi, affinché le statistiche presentate non nascondano criticità strutturali. È probabile che nel 2025 si assista a un’ulteriore pressione verso operazioni di trading immobiliare, considerato il minor ciclo temporale e l’attrattività per chi cerca investimenti a breve termine.
Per gli investitori, è essenziale analizzare attentamente le condizioni contrattuali e valutare i rischi relativi ai tempi di pagamento e alla possibilità di ritardi. Un’attenta lettura del Key Investor Information Sheet (KIIS) e il confronto tra le performance contrattuali e i dati storici dei ritardi rappresentano strumenti fondamentali per una decisione consapevole. In questo contesto, la diversificazione degli investimenti e una corretta valutazione del rapporto rischio/rendimento diventano elementi imprescindibili.
