Argomento spinoso, i fondi immobiliari chiusi sono uno strumento di investimento finanziario che al tempo stesso suscita interesse ma anche paura. Se hai un amico che ha avuto la fortuna di operare sui mercati durante il periodo del boom edilizio, ti sarà certamente capito di imbatterti in uno dei sermoni sulla convenienza a investire nei fondi immobiliari chiusi e sulle straordinarie possibilità di guadagno che avresti avuto investendo in questo strumento.
Il tuo amico non sbagliava quando ti invitava a sottoscrivere un fondo di investimento immobiliare chiuso solo che il suo ragionamento poteva essere valido solo in un periodo di tempo circoscritto vale a dire solo in quegli anni.
Il tuo amico era certamente in ottima compagnia in quel periodo visto che quando il mercato immobiliare sembrava essere destinato a crescere sempre di più, investire nei fondi immobiliari chiusi era una molto frequente. A prescindere dalla quantità di capitale disponibile, questi prodotti erano visti come una sorta di moltiplicatore del proprio capitale. Il miracolo dei fondi immobiliari chiusi è però terminato quando il mercato degli immobili ha cambiato rotta.
Oggi, emergenza coronavirus a parte, il mercato immobiliare in alcune zone è tornato a crescere e, i fondi immobiliari sono tornati di moda confermando di essere delle ghiotte opportunità di investimento grazie alle cedole consistenti che sono in grado di offrire.
Se sei un investitore aggiornato saprai certamente che l’ingegneria del risparmio è sempre in evoluzione. Oggi sul mercato sono molto di moda i fondi immobiliari esteri o i fondi immobiliari alberghieri. E’ curioso ma a causa di questa evoluzione continua, i fondi chiusi sono diventati quasi vecchi. Guardare a strumenti di investimento più classici, però, non significa essere antichi ed è per questo che nei prossimi paragrafi analizzerò da vicino l’argomento fondi immobiliari chiusi.
Indice
Fondi immobiliari chiusi cosa sono
Dinanzi a tante tipologie di fondi immobiliari, è umano chiedersi cosa sono i fondi chiusi e cosa si indichi con questo termine. I fondi immobiliari sono fondi comuni di investimento che in Italia sono tenuti per legge ad essere chiusi. In pratica non puoi sottoscrivere delle nuove quote durante la vita del fondo stesso. Lo strumento di investimento, inoltre, presenta una scadenza dichiarata allo scoccare della quale la sua vita cessa. In quel momento avverrà la liquidazione del fondo in cash.
Proprio questa caratteristica potrebbe indurre a pensare che investire in fondi immobiliari chiusi significhi puntare su uno strumento per sua natura poco liquido.
La scarsa liquidità dei fondi immobiliari chiusi è una caratteristica sulla quale c’è poco da obiettare tuttavia i fondi possono comunque essere scambiati, attraverso quote, nei mercati regolamentati di tutto il mondo. Questo perchè non è previsto l’obbligo di mantenere le quote fino alla cessazione della vita del fondo.
Fondi immobiliari chiusi e fondi di investimento differenze
Pur essendo dei fondi di investimento, i fondi immobiliari chiusi presentano delle differenze che vanno oltre il sottostante (da una parte azioni e obbligazioni, dall’altra, appunto, immobili). La differenza principale riguarda il fatto che i fondi immobiliari chiusi sono a capitale fisso. Questo significa che, una volta partito, il capitale del fondo resterà immutato fino alla data di liquidazione. Per entrare in un fondo chiuso la sola strada a disposizione è quella di comprare quote del fondo che puoi acquistare, ad esempio, presso Borsa Italiana.
Parallelamente, per uscire dal fondo, la sola strada a tua disposizione è quella di vendere le quote in tuo possesso. E proprio in relazione al meccanismo di uscita che c’è una ulteriore differenza tra fondi di investimento e fondi immobiliari. Per i secondi, infatti, riscatti e sottoscrizione di nuove quote non sono ammessi.
Fondi immobiliari chiusi costi
In relazione alla questione costi, c’è una ulteriore differenza tra i fondi immobiliari chiusi e i fondi comuni di investimento. Gli onori che gravano sui primi sono inferiori rispetto a quelli previsti per i secondi. Questa maggiore convenienza vale però solo se decidi di comprare fondi immobiliari chiusi al momento dell’emissione.
Se invece compri in un secondo momento, quindi sul mercato, i costi sono gli stessi che dovresti sostenere nel caso in cui decidessi di comprare azioni.
Fondi immobiliari chiusi come funzionano
Leggendo questo articolo il tuo interesse per i fondi immobiliari chiusi è cresciuto? Direi che è il momento di affrontare l’argomento funzionamento poichè solo in questo modo potrai poi capire se ti conviene investire in questo strumento o è meglio puntare su altro. Come funzionano i fondi immobiliari chiusi?
Due sono le basi dei fondi immobiliari chiusi: NAV teorico ossia valore pro quota del patrimonio detenuto e prezzo di borsa. Indipendentemente da quelli che sono i valori, il prezzo di borsa del fondo immobiliare chiuso è sempre più basso del NAV poichè incorpora oltre alla liquidità del prodotto anche le preferenze del mercato.
Ma dove si trovano queste informazioni così delicate? Niente paura perchè per conoscere sconto rispetto al NAV e prezzo di borsa di un qualsiasi fondo immobiliare chiuso in quotazione su Borsa Italiana, non devi far altro che consultare l’inserto Plus de Il Sole 24 Ore che contiene informazioni sempre aggiornate. Attraverso una comparazione potrai così individuare i fondi immobiliari chiusi che fanno al tuo caso.
Investire in fondi immobiliari chiusi conviene?
Come ho già detto nella premessa, i fondi immobiliari chiusi non sono nè la peste nè l’eldorado ma solo semplicemente uno strumento di investimento da valutare con attenzione. Soprattutto a dover essere valutato è il contesto di riferimento ossia il mercato immobiliare.
Prima di decidere se investire o no in fondi immobiliari chiusi può essere utile analizzare l’andamento dell’indice FI total return IFI, che è focalizzato sull’andamento dei fondi immobiliari stessi e che mette in relazione una serie di elementi come capitalizzazione, proventi che vengono distribuiti e il valore degli asset nel corso del tempo.
Quando scegli il fondo immobiliare chiuso su cui investire non ti basare mai solo sull’analisi dello sconto del prezzo rispetto al NAV. Questo indicatore è solo teorico e poichè il mercato immobiliare è poco liquido, la quotazione teorica di un immobile corrisponde in automatico alla effettiva possibilità di incamerare quella somma una volta effettuata la vendita.
C’è poi il discorso relativo alle cedole che i fondi immobiliari distribuiscono. Esse sono si alte ma molte volte non bastano per compensare la possibile perdita in conto capitale che può derivare dal rischio svalutazione che la quota corre sul mercato. Insomma prima di decidere se conviene investire in fondi immobiliari chiusi è bene analizzare più parametri.
